El primer paso para construir con garantías
Uno de los errores más habituales en el sector de la construcción es comenzar la ejecución de un proyecto sin haber realizado previamente un análisis completo de todas las variables que pueden afectar a su desarrollo.
En muchas ocasiones, los problemas que aparecen durante una obra no tienen su origen en la propia ejecución, sino en decisiones que no se tomaron correctamente durante las primeras fases del proyecto. Un presupuesto insuficientemente estudiado, una licencia que se retrasa, una modificación del diseño, una previsión incorrecta de los plazos o una falta de coordinación entre los diferentes profesionales pueden terminar generando sobrecostes, retrasos y decisiones improvisadas.
Por este motivo, en ARISS Project Management consideramos que la planificación es uno de los elementos fundamentales para garantizar el éxito de cualquier proyecto constructivo.
Analizar antes de construir
Antes de comenzar una obra es necesario conocer con precisión qué se quiere construir, dónde se va a construir, cuánto puede costar, cuánto tiempo puede requerir y qué recursos serán necesarios para hacerlo realidad.
Esta fase inicial debe contemplar diferentes perspectivas del proyecto. No se trata únicamente de realizar un diseño arquitectónico, sino de comprobar que la idea inicial es técnica, urbanística y económicamente viable.
Entre los principales aspectos que pueden analizarse se encuentran:
- Viabilidad urbanística: comprobación de la normativa aplicable, usos permitidos, edificabilidad, condiciones urbanísticas y necesidades de licencias.
- Viabilidad técnica: análisis de las características del terreno, necesidades estructurales, instalaciones, accesos y condicionantes técnicos.
- Estimación económica: elaboración de presupuestos y previsión de los diferentes costes asociados al proyecto.
- Planificación temporal: definición de las principales fases y estimación de los plazos necesarios para su ejecución.
- Estrategia constructiva: análisis de los diferentes sistemas y soluciones constructivas que pueden utilizarse.
- Planificación financiera: estudio de las necesidades de financiación y de los momentos en los que será necesario disponer de capital.
- Gestión de riesgos: identificación de posibles problemas y definición de estrategias para reducir su impacto.
- Coordinación de equipos: definición de las responsabilidades de arquitectos, ingenieros, constructores, proveedores y demás profesionales implicados.
De esta manera, el proyecto comienza con una visión global y no únicamente desde una perspectiva constructiva.
Una buena planificación permite anticiparse a los problemas
En construcción, solucionar un problema durante la fase de diseño suele ser mucho más sencillo y económico que hacerlo cuando la obra ya está en marcha.
Por ejemplo, detectar durante la planificación que una determinada solución constructiva no se adapta al presupuesto disponible permite modificarla antes de contratar y ejecutar la obra. Del mismo modo, identificar previamente una limitación urbanística puede evitar desarrollar un proyecto que posteriormente no pueda obtener las autorizaciones necesarias.
Esta capacidad de anticipación es uno de los principales valores de una correcta gestión de proyectos.
El objetivo no es eliminar completamente los imprevistos —algo prácticamente imposible en cualquier proyecto constructivo—, sino identificarlos con antelación, reducir su probabilidad y establecer alternativas para actuar rápidamente cuando aparezcan.
Controlar el presupuesto desde el principio
Uno de los aspectos que más preocupa a cualquier propietario o inversor es el coste final del proyecto.
Una planificación adecuada permite establecer un presupuesto inicial realista y realizar un seguimiento de su evolución durante las diferentes fases.
Esto implica no valorar únicamente el coste de construcción, sino tener en cuenta otros conceptos que pueden afectar a la inversión global, como honorarios técnicos, licencias, estudios, impuestos, financiación, suministros, equipamiento, posibles contingencias y otros gastos asociados al desarrollo del proyecto.
De esta forma, el cliente puede disponer de una visión mucho más clara de la inversión necesaria antes de comprometer recursos.
Además, establecer mecanismos de control durante la ejecución permite detectar desviaciones presupuestarias y tomar decisiones antes de que estas se conviertan en un problema mayor.
Planificar los tiempos también es planificar los costes
El tiempo es otro de los factores fundamentales en cualquier proyecto inmobiliario.
Un retraso en una fase puede afectar a todas las siguientes y, dependiendo del proyecto, generar consecuencias económicas importantes.
Por eso, la planificación debe establecer una hoja de ruta que permita identificar las principales etapas del proyecto:
Viabilidad → Diseño → Licencias → Contratación → Ejecución → Control → Entrega
Cada fase requiere unos plazos determinados y, en muchos casos, existen tareas que dependen de la finalización de otras.
Una correcta coordinación permite detectar estas dependencias y organizar el proyecto de forma que los diferentes profesionales puedan trabajar de manera ordenada y eficiente.
Coordinar para evitar duplicidades y errores
En un proyecto constructivo intervienen numerosos profesionales y empresas.
Arquitectos, ingenieros, técnicos, constructoras, industriales, proveedores, asesores y administraciones deben trabajar de forma coordinada.
Cuando no existe una dirección clara del proyecto, pueden producirse problemas de comunicación, duplicidad de tareas, decisiones contradictorias o retrasos.
La gestión integral permite establecer una estructura de coordinación en la que cada participante conozca sus responsabilidades, los plazos establecidos y la relación de su trabajo con el resto del proyecto.
Esto facilita que todas las decisiones estén alineadas con un mismo objetivo.
Tomar decisiones con información
Una de las principales ventajas de planificar correctamente es que permite tomar decisiones antes de que exista presión por comenzar o terminar una determinada fase.
El cliente puede comparar diferentes alternativas, analizar sus costes, estudiar sus ventajas y desventajas y elegir la solución que mejor se adapte a sus objetivos.
Por ejemplo, antes de iniciar la construcción puede estudiarse si resulta más conveniente utilizar un sistema tradicional de hormigón, Steel Framing, entramado ligero de madera, CLT o una solución modular.
La elección no debería basarse únicamente en el precio inicial, sino también en factores como los plazos, el mantenimiento, la eficiencia energética, la disponibilidad de materiales, las características del proyecto y los objetivos de inversión.
Una planificación adecuada permite:
- Reducir riesgos e incertidumbres.
- Mejorar el control presupuestario.
- Optimizar recursos.
- Anticipar posibles incidencias.
- Mejorar la coordinación entre profesionales.
- Controlar los plazos.
- Comparar diferentes soluciones constructivas.
- Evaluar la rentabilidad del proyecto.
- Detectar posibles desviaciones.
- Facilitar la toma de decisiones.
- Mejorar la comunicación con el cliente.
- Aumentar la previsibilidad durante la ejecución.
La planificación como herramienta de inversión
En un proyecto inmobiliario, planificar no significa únicamente organizar una obra.
Significa proteger una inversión.
Cuanto mayor es la dimensión económica y técnica de un proyecto, mayor importancia adquiere disponer de una estrategia previa que permita conocer sus oportunidades y riesgos.
En ARISS Project Management entendemos la planificación como una herramienta de gestión que conecta la parte técnica, económica, financiera y estratégica del proyecto.
Nuestro objetivo es que, antes de comenzar la ejecución, el cliente tenga una visión clara de qué se va a hacer, cómo se va a hacer, cuánto puede costar, cuánto tiempo puede requerir y qué riesgos deben tenerse en cuenta.
Porque una obra bien gestionada no empieza cuando entran las máquinas en el terreno.
Empieza mucho antes: con una planificación sólida, una estrategia clara y decisiones tomadas con información.